I praksis blir det gjort fradrag for den eventuelle verdiøkning utbedringen kan gi. Heving ved mangler etter avhendingsloven § 4-13 Å heve en avtale innebærer at avtalens virkning opphører – og begge parter skal tilbakeføre de ytelser som er gitt. Hevning kan derfor få alvorlige konsekvenser for både kjøper og selger, og vilkårene for hevning er derfor strenge. For at kjøpet skal kunne heves, må det foreligge et vesentlig mislighold fra selgers side. Det må da foretas en helhetsvurdering. Det skal derfor – ganske vesentlig – mer til for å kunne heve avtalen, enn det skal til for å få prisavslag. I helhetsvurderingen inngår en rekke momenter. Mangelens karakter og omfang, altså hvor alvorlig er mangelen. Gjør den for eksempel slik at deler eller hele boligen ubeboelig i lengre tid, hvor omfattende skaden er, hvor kostbart det er å utbedre, har det gått kort eller lang tid mellom kjøp og reklamasjon osv.. Men lista ligger høyt, i en dom fra 1998 utgjorde utbedringskostnadene om lag 45 prosent av den totale kjøpesummen, men Høyesterett kom likevel til at vilkårene for heving ikke var oppfylt.
Er det ikke avtalt når overtakelse skal skje, arbeid skal være ferdig eller hjemmelsoverføring skal skje, skal utbygger utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødig avbrudd. 2. Hvilke krav kan jeg fremme når boligen er forsinket? Ved forsinkelse ved enten overtakelse av boligen, fullføring av arbeid eller hjemmelsoverføring kan kjøper kreve dagmulkt, erstatning, holde tilbake vederlag eller heve avtalen. Dersom kjøper ikke får overta boligen etter den avtalte fristen, eventuelt loven sin frist, kan kjøperen kreve dagmulkt. Dagmulkt betales for hver dag forsinkelsen varer. Den er normalt på opptil 1 promille av kjøpesum. Har entreprenør / utbygger og kjøper ikke avtalt høyere dagmulkt enn loven, følges lovens beregning av dagmulkt. Dagmulkt kan kreves i 100 dager. Du som kjøper trenger ikke å påvise noe økonomisk tap for å kunne kreve dagmulkt. Entreprenøren / utbygger sin plikt til å betale dagmulkt kan settes ned etter en helhetsvurdering av situasjonen dersom det virker urimelig at han skal betale så mye i dagmulkt.
Han henviser til protokoller hvor du skal signere på at boligen er overtatt i kontraktsmessig stand, og uten mangler. – Eventuelt kan du skrive under på at boligen er rengjort, nøkler mottatt og målere avlest. Ikke noe mer, sier han til Advokaten. Han fremhever videre at krav om signering av protokoll vil kunne sette partene i en vanskelig situasjon. – Dette er en av de fasene i livet hvor du er mest stresset, og da skal du i alle fall ikke avgi erklæring om at boligen er overtatt i kontraktsmessig stand, sier han videre. – I verste fall kan du risikere å tape retten til å klage på et senere tidspunkt, advarer han. – Det er avhendingsloven som regulerer dette, og oppdager du mangler etter overtakelse, er det viktig å reklamere så fort som mulig. Les også: Leter etter bolig - fikk tilbud om garderobeskap til 6455 kroner i måneden Artikkelen fortsetter under bildet VARSOMHET: Man bør lese nøye gjennom overtakelsesprotokollen før den signeres, fordi den kan redusere klagemuligheten i fremtiden.
Ved vesentlig avtalebrudd kan man kreve kjøpet hevet både når det gjelder ny og brukt bolig. Hilsen advokat Annita Magnussen i Huseiernes Landsforbund
Ved kjøp av ny bolig etter bustadsoppføringslova, står selve overtakelsen og overtakelsesforretningen sentralt. Overtakelsen av boligen representerer selve målet med avtalen. Det er ved overtakelsen at forbrukeren endelig får tatt i bruk boligen etter kanskje flere år med planlegging, byggearbeider, kostnader, og utfordringer. På samme vis ser entreprenøren frem til overtakelsen, som gir han mulighet til å avslutte prosjektet, og få utbetalt sluttvederlaget. Bustadoppføringslova inneholder to separate hovedbestemmelser om overtakelse og overtakelsesforretningen, som finnes i lovens § 14 og 15. Under skal vi se nærmere på disse. Overtakelsen Bustadoppføringslova § 14 regulerer når overtakelse finner sted. Hovedregelen er at «Overtaking skjer ved overtakingsforretning. » Seriøse entreprenører innkaller til overtakelsesforretning når bygget er klart for overtakelse. Hvis formell overtakelsesforretning ikke blir gjennomført, anses også overtakelse å ha funnet sted hvis boligen er fullført, og forbrukeren tar boligen i bruk.
Sjekk at du har fått like mange stikkontakter som det er avtalt. Dører og vinduer: Skal la seg åpne og lukke uten treghet og knirk. Lys: Lysbrytere og lamper skal fungere. Vann og WC: Test alle vannkraner og WC. Vifte: Sjekk at ventilatorviften over komfyren virker. Hvis det er varmepumpe eller klimaanlegg, må du sjekke at dette også virker, og at det ikke støyer for mye. Ringeklokke: Test at ringeklokken og porttelefonen virker. Sjekk at luftutskiftningen i leiligheten er god nok. Gulv og vegger: Ta med vaterpass og sjekk at gulvet er i vater og veggene i lodd. Kjøkken: Sjekk at alle skap du har bestilt er på plass. Åpne og lukk alle skuffer og skap for å sjekke at knottene sitter fast, og at alt kan åpnes og lukkes som det skal. Bad: Skru på dusjen og test at hellingen på gulvet er slik at vannet renner unna. Krav ved feil eller mangler Du har flere muligheter for å få ordnet eller kompensert for feil. Retting og reparasjon: Entreprenøren har krav på å kunne rette opp feil og mangler.
Jus Tekst: Annita Magnussen Hvilke rettigheter har kjøper hvis selger forsinker overtagelsen? Dersom selger av en eller annen grunn forsinker overtagelsen av boligen, kan kjøper kreve å få overta boligen, kreve erstatning, holde tilbake kjøpesummen og i noen tilfeller heve kjøpet. Flere av disse kan gjøres samtidig, for eksempel kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Hvis ikke selger frivillig gir fra seg eiendommen, kan kjøper gå til domstolene for å få dom for at kjøpet skal gjennomføres. Eksempler på økonomisk tap kan være utgifter til advokat i forbindelse med forsinkelsen, reiseutgifter, nye utgifter til eiendomsmegler, leie av midlertidig bolig og lagerutgifter, ekstra flytteutgifter. Gjelder det nybygg som ikke er ferdig til avtalt tid, kan kjøperen kreve dagsbøter. Hjemmel for dette står i bustadoppføringslova. I utgangspunktet kan dagsbøter kreves når avtalt overleveringsfrist ikke overholdes, men når det ikke er avtalt en bestemt dato for overleveringen beror dagsbøtene på om selger har oppfylt sin plikt til forsvarlig fremdrift.
Med andre ord, kjøper har rett til å bli opplyst og det med korrekte opplysninger. Sammen med selgers opplysningsplikt følger kjøpers undersøkelsesplikt. Som kjøper bør en ikke forholde seg passiv, det vil i alle tilfeller lønne seg å være undersøkende. Når det er sagt, så er det ikke slik at kjøperens undersøkelsesplikt avskjærer selgerens opplysningsplikt. Boligen er solgt «som den er» / «as is». Denne formen for klausul er regulert i avhendingslova § 3-9. Meningen med «as is» – klausuler er å ta alminnelige forbehold og å overføre risiko fra selger til kjøper, men mangler som følge av brudd på opplysningsplikten etter reglene over fanges ikke opp av klausulen. Meningen med lovregelen er å fange opp tilfellene som faller utenfor klausulen. For det er ikke sånn at en «som den er»-klausul er det samme som en total ansvarsfraskrivelse fra selger. Det foreligger en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det du som kjøper kunne regne med i forhold til kjøpesummen og forholdene ellers, altså selv om boligen er solgt «som den er».
Forskjellige krav til hva som er en mangel etter bustadoppføringsloven og avhendingsloven? Dommen gikk på tolkning av når det foreligger mangel etter avhendingsloven, og Høyesterett gir her en klar føring på at det skal mindre til for å konstatere at vesentlighetskravet er oppfylt for en mangel etter bustadoppføringsloven enn etter avhendingsloven. Samtidig viser praksis fra domstolene at det ofte foretas en helt konkret vurdering av den aktuelle saken. Både partenes forutsetninger og hva som ble kommunisert i kjøpsprosessen, og hvilke hendelser som senere har funnet sted kan påvirke både om det foreligger en mangel, og om man kan anses å ha reklamert i tide. Vårt råd er ikke overraskende å kontakte advokat så snart som mulig dersom du opplever at det er mangel ved boligen. Hvis du er selger, bør